Долевое строительство — это форма строительства, при которой компания получает деньги от покупателя, а взамен обязуется предоставить ему квартиру обговоренных в договоре параметров: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом [ДОМ.РФ].
Данный способ покупки недвижимости давно пользуется популярностью среди граждан, желающих приобрести квартиру по цене на порядок ниже стоимости уже готового объекта. При этом не стоит забывать о рисках, поджидающих дольщиков на разных этапах строительства. Один из них — банкротство застройщика.
К сожалению, практически невозможно прогнозировать исход строительства, ведь от ситуации, при которой долговые обязательства компании превысят ее прибыль, не застрахован никто. Однако, если обманутым дольщиком отказались Вы, не следует паниковать. Достаточно следовать четкому плану действий, о котором расскажем далее.
Итак, что представляет из себя банкротство застройщика?
Процедуры и сроки.
Как и в процедуре банкротства любого юридического лица, первым этапом является подача заявления о признании должника банкротом. Чаще всего заявителем в данной категории дел выступает ППК «Фонд развития территорий» (до 01.01.2022 – Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства) (далее — Фонд). В соответствии с п. 1 ст. 201.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Фонд является лицом, обязательно участвующем в деле о банкротстве застройщика.
Однако заявителем по делу может выступать и иной кредитор либо уполномоченный орган.
Судья арбитражного суда принимает заявление о признании должника банкротом, поданное с соблюдением требований, предусмотренных АПК РФ.
В определении о принятии заявления о признании должника банкротом указываются кандидатура арбитражного управляющего и (или) саморегулируемая организация, из числа членов которой арбитражный суд утверждает арбитражного управляющего.
Фигура арбитражного управляющего (позднее он будет именоваться конкурсный управляющим) является ключевой. Именно он рассматривает требования участников долевого строительства и вносит их в реестр.
По результатам рассмотрения обоснованности заявления о признании должника банкротом арбитражный суд выносит Решение о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства. Следует помнить, что иные процедуры (наблюдение, финансовое оздоровление), предусмотренные ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», при банкротстве застройщика не применяются.
Итак, Решением арбитражного суда открывается конкурсного производства в отношении застройщика сроком на 1 год, а также утверждается конкурсный управляющий.
Требования кредиторов, которые предъявляются к должнику в процедуре банкротства, и которые признаны обоснованными, подлежат включению в реестр требований кредиторов.
Однако у застройщиков и здесь есть свои особенности. Так, конкурсному управляющему в данной категории дел приходится вести 2 реестра, а именно: Реестр требований кредиторов и Реестр требований участников строительства. Требования дольщиков о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование включаются во второй реестр (РТУС).
Таким образом, с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика.
С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства прекращается.
Руководитель застройщика в течение 10 календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего обязан обеспечить передачу сведений о всех участниках строительства конкурсному управляющему.
Конкурсный управляющий в 5-дневный срок с даты получения сведений от руководителя застройщика уведомляет всех выявленных участников строительства об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований и о сроке предъявления таких требований. Конкурсный управляющий не уведомляет каждого участника строительства лично! Уведомление происходит путём размещения на ЕФРСБ и газете КоммерсантЪ.
Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении 2 месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Таким образом, участникам строительства даётся 2 месяца на предъявление своих требований.
Требования участников строительства предъявляются конкурсному управляющему.
Конкурсный управляющий рассматривает требования в течение 15 дней и включает их в РТУС самостоятельно.
Следует помнить, что конкурсный управляющий включает требование в реестр только на основании полного пакета документов, подтверждающего зарегистрированный Договор участия в долевом строительстве, а также факт полной оплаты участником строительства.
В случае принятия положительного решения, конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр.
Если конкурсный управляющий отказал во включении в реестр, вам следует обратиться в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий с конкурсным управляющим.
Такое возражение должно быть заявлено вами в течение 15 рабочих дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения требования.
Если в судебном заседании вам удастся опровергнуть все возражения конкурсного управляющего, Арбитражный суд вынесет определение о включении вас в реестр требований участников строительства.
Документы, необходимые для включения в реестр участников строительства.
Для того, чтобы конкурсный управляющий рассмотрел Ваше требование без сомнений и включил его в реестр без необходимости обращаться в суд, следует изначально собрать полный комплект документов.
1. Заявление о включении в реестр требований участников строительства.
В заявлении необходимо описать сложившиеся между Вами и застройщиком правоотношении, указать основание предъявления требования.
Обязательно укажите номер и дату Договора участия в долевом строительстве.
Если вы заключили договор не напрямую с застройщиком, а путём уступки прав требования (Договор цессии), также укажите это в заявлении.
В просительной части заявления сформулируйте Ваше требование корректно. Если вы заявляете требование о передаче жилого помещения, машино-места, то укажите адрес объекта, строительный номер, этаж, а также площадь. Данные должны совпадать с Договором участия в долевом строительстве.
Если вы заявляете денежное требование, укажите сумму и основание ее возникновения.
Подпишите заявление и направьте конкурсному управляющему его оригинал.
Для вашего удобства предлагаем Вам воспользоваться шаблоном.
шаблон заявления в РТУС
2. Договор участия в долевом строительстве
Копия Договора является обязанным приложением к вашему заявлению. Вам необходимо прислать копию не только самого Договора, но и страницы со схемами поэтажного плана, а также последнюю страницу с отметкой о государственной регистрации Договора в Росреестре.
Также приложить дополнительные соглашения с застройщиком при их наличии.
Если Вы заключили Договор уступки прав требования с третьим лицом, его копия также необходима конкурсному управляющему.
При этом следует помнить, что конкурсный управляющий не сможет включить Вас в реестр только на основании Договора цессии. Вам необходимо предоставить первоначальный Договор, а также документы, подтверждающие факт оплаты по нему. Если первоначальный Договор у вас отсутствует, Вам следует направить запрос в Росреестр для получения его копии.
3. Документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком.
Вам необходимо приложить документы, подтверждающие перечисление денежных средств на счёт застройщика. Чаще всего данным подтверждением является платежное поручение.
Если квартира куплена Вами в ипотеку, не забудьте представить кредитный договор.
Нередки ситуации, при которых оплата производилась путём передачи наличных денежных средств. Тогда к заявлению вам следует приложить приходной кассовый ордер, выданный в бухгалтерии застройщика.
При этом Вам придётся подтвердить наличие у вас достаточной суммы денежных средств в момент заключения Договора участия в долевом строительстве.
Как следует из абзаца 3 пункта 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 №35 «О некоторых вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», при оценке достоверности факта наличия требования, основанного на передаче должнику наличных денежных средств, подтверждаемого только его распиской или квитанцией к приходному кассовому ордеру, суду надлежит учитывать среди прочего следующие обстоятельства:
— позволяло ли финансовое положение кредитора (с учетом его доходов) предоставить должнику соответствующие денежные средства,
— имеются ли в деле удовлетворительные сведения о том, как полученные средства были истрачены должником,
— отражалось ли получение этих средств в бухгалтерском и налоговом учете и отчетности и т.д.
Подтверждением наличия финансовой возможности может выступать справка о доходах за определённый период по форме 2-НДФЛ, Договор купли-продажи имущества и т.д.
4. Копия документа, удостоверяющего личность
Копия паспорта также является обязательным приложением, на основании которого сведения о вас будут включены в реестр.
5. Иные документы и сведения
Также Вы можете приложить и иные документы, которые на Ваш взгляд являются подтверждением обоснованности вашего требования»
