Сейчас социум активно обсуждает защиту на законодательном уровне прав застройщиков при долевом строительстве. Кто-то считает её чрезмерной. С этим можно было бы согласиться, если бы современный дольщик не имел такой привилегии, как эскроу-счёт.
Что это такое?
Так называют обычный банковский счёт необычного назначения: там сохраняется взнос участника ДДУ, оплатившего жилище. Средства находятся на нём, пока покупатель не примет квартиру или строители не переоформят право собственности. В договорах может фигурировать различное подтверждение (акт приёма-передачи, выписка ЕГРН), но незыблемо одно: средства потребителя обмениваются только на недвижимость. Или возвращаются вкладчику при оговорённых обстоятельствах. В процессе строительства деньги «заморожены» для обеих сторон ДДУ. Их движение возможно только в случае выполнения или расторжения договорённостей.
Если жильё построено и принято клиентом, его стоимость перечисляется строителю. Если же фирма-застройщик нарушает сроки или работает некачественно, её партнер может выйти «из доли», расторгнув ДДУ в одностороннем порядке. Финансовые проблемы строителя, который для возведения здания пользуется личными или заемными средствами, могут стать причиной банкротства. Тогда долевое участие так же расторгается. И дольщик возвращает свои «кровные» плюс неустойку.
Эскроу счёт может быть альтернативой банковской ячейке или аккредитиву
Работает это так:
Фирма-застройщик ещё при подготовке разного рода документации выбирает банковское учреждение для обслуживания своего проекта на всех стадиях. Здесь же и открываются, при необходимости, счета эскроу;
- после того, как клиент подписал ДДУ и договорился с партнером-застройщиком о «заморозке» взноса, он подписывает уже трёхсторонний договор, добавляя в подписанты банк. Для открытия эскроу, кроме оригинала ДДУ, потребуется только паспорт физического лица;
- на открытый счёт вносится плата за будущее жильё. Если есть такая потребность, тут же можно взять ипотечный кредит, предоставив необходимый пакет документов. Каждое учреждение просит при этом свой перечень бумаг, но справку о доходах требуют обязательно.
Вот и весь механизм. Дальше — только технические формальности и операции по переводу денег на заветный счёт. После этого останется ждать окончания стройки, сдачи дома и радостного новоселья. Или, при неблагоприятном развитии событий, возврата денег. Но лучше, конечно, верить в позитив.
Сравнение с аккредитивом
Многие усматривают схожесть нововведения с аккредитивным счетом. И это бесспорно так. Оба способа обеспечивают хранение платежа до выполнения подписантами зафиксированных договорённостей. Но если в старом варианте участвуют 2 стороны, и инициирует его покупатель, то новый, как правило, заключается по инициативе застройщика, и является трёхсторонним. Партнёрство с банком является полезным само по себе. Но главное достижение — в другом: «эскроу»-вклады, в отличие от аккредитивов, страхуются специальным агентством на случай банкротства финучреждения. Сумма страховки ограничена, но весьма солидна: до 10 млн. руб. Это следует учитывать тем, кто захочет воспользоваться таким вариантом для более дорогого жилища.
Прочие «плюшки»
3-х стороннее соглашение не просто прибавляет уверенности по поводу сохранности средств за счет их страхования. Оба заинтересованных участника получают третьего как бы в качестве третейского судьи. Кроме того, являясь подписантом, кредитное учреждение тщательно изучает текст документа. При этом, как лицо незаинтересованное, может заметить неточности или недостаточно чётко прописанные требования. Всё это гарантирует второй этап проработки и доработки требований, которые сформулировали и зафиксировали 2 участника.
Есть ещё ряд моментов, выгодно отличающих новый инструмент от традиционных сберегающих мер, включая банковскую ячейку.
Его можно использовать и при сделках на вторичном рынке жилья, сохраняя средства покупателя до выполнения условий сделки купли-продажи.
Эскроу-счёт не нужно закрывать и открывать снова, когда у стройки меняется хозяин. Бывает, что достраивать многоквартирные дома приходится другим фирмам. Но если дольщик не возражает против таких изменений, счёт по-прежнему будет хранить его деньги до времени «Ч».
И при этом новый «охранный» инструмент экономичен в обслуживании: обычно он дешевле аккредитивного. А если потребитель, пришедший в банк вместе с застройщиком открыть эскроу, оформит там же ипотеку, счёт ему, скорее всего, откроют бесплатно в качестве бонуса.
Немалая ценность такого сбережения состоит в том, что ему не грозят аресты из-за неоплаченных штрафов, алиментов, налогов и прочих невыполненных долговых обязательств дольщика.
«Надёжно, как в сейфе», — это как раз о данном виде счетов.
Собственно, ожидать, что банк будет отдавать честно заработанные деньги в случае банкротства одного из своих клиентов, было бы странно. Банкрота по-человечески жаль, но…остальные партнёры тут ни при чем. Так что данный аспект нельзя назвать экроу-минусом. Разве что — мелким недочётом действительно ценного инструмента.
