Способы выплаты ипотечного займа – аннуитет и дифференцирование

Еще в древнем Египте одалживали деньги под залог земли.
Подавляющее большинство современных состоявшихся новоселов стали таковыми благодаря ипотеке. И нет причин бояться отмирания данного механизма в ближайшем будущем, поэтому расширение познаний о нем по-прежнему актуально.
Характеристики займов:
— проценты за пользование;
— срок выплаты ссуды;
— сумма первого взноса;
— способ погашения.
Если начальные 3 положения всегда интересны, то способ выплаты менее популярен. А зря: именно он отвечает за переплату/выгоду за время кредитной кабалы. И по нему ипотека делится на аннуитетную и дифференцированную.

Схема аннуитета

Такая система наиболее выгодна банкирам, чем и объясняется ее преобладание на рынке. В этом случае клиент сначала оплачивает пользование деньгами, а уже потом — сам долг. Банку удобно, должнику — не очень. Ведь его стартовые платежи практически не уменьшают собственно займ, который называют телом кредита. И даже если выплатить его раньше срока, экономия проблематична: проценты, как правило, уже выплачены.

Дифференцированная система

При такой схеме не возникает переплаты при досрочном возвращении занятых средств. Здесь тело «гасится» равными частями с самого начала. А банковское вознаграждение начисляется на остаток долга, который с каждым месяцем становится меньше. Поэтому и плата за пользование тоже уменьшается. Но этот честный расчет нужно понять и освоить. Во-первых, чтобы знать, сколько средств он потребует. Во-вторых, — на всякий случай, проверяя правильность начисления.
Делать это придется каждый месяц. Что довольно сложно, если должник не силен в математике или бухучете. Но и это — дело решаемое. Главная проблема — начальные платежи. Вернее, их величина. Ссуда на недвижимость — даже не автокредит, и всегда оперирует огромными числами. Чем большей она будет и чем жестче период возврата, тем солиднее окажутся первоначальные платежи.

Так что, при наличии явного минуса аннуитета, часто выбирают все-таки его. Тем более, что он имеет и многочисленные преимущества.

Удобство планировать расходы даже на перспективу. Ведь эта их статья остается постоянной на протяжении всех месяцев и лет займа.
Доступность. Такую схему практикуют абсолютное большинство банковских учреждений. Да и аннуитетные требования более лояльные, чем дифференцированные. Ведь там стартовый взнос — максимальный. И кредит не согласуют, если платить придется больше разрешенных 40% от месячного прихода. Аннуитет всегда предполагает более щадящие выплаты, и займ одобрят.
Лояльность к клиенту. Это — другая сторона доступности. При всем нежелании переплат, у человека может не оказаться денег на дифференцированные выплаты. Кроме того, пользуясь аннуитетом, можно взять более крупную ссуду. Это особенно важно при необходимости серьезного кредитования на длительный период.
По какой бы схеме клиент не взял ипотечный кредит, он ощущает над собой дамоклов меч долгосрочных обязательств и постоянного урезания расходов. Одни люди стараются как можно быстрее рассчитаться. А других сильнее давит груз значительных регулярных платежей — предпочтительнее более щадящие.

Варианты погашения

Все наши банки разрешают оба варианта: уменьшение срока погашения кредита или суммы ежемесячного платежа. Нельзя выбрать лучший из них без учета целей и возможностей.
Если главное для заемщика — не переплачивать деньги, и он имеет средства для досрочного погашения, займ можно выплатить полностью или быстрее.
Возможно, человек имеет стабильный, но средний доход. Тогда большие выплаты по ссуде установят многолетний режим жесточайшей экономии. В этом случае грех не воспользоваться возможностью облегчить ежемесячный кредитный «минус». Бывает, что в период выплаты ипотеки, человеку срочно понадобились свободные деньги. В этом случае уменьшение платежа — выход из создавшегося положения.
Но истина, как водится, находится где-то посередине. Специалисты рекомендуют промежуточный вариант, включающий элементы обоих предыдущих. Так, официально можно уменьшить сумму платежа, но вносить его в прежнем размере, когда позволяет бюджет. Когда средств не хватает, можно вернуться к новому минимуму. Такое погашение будет относительно досрочным и комфортным. Конечно, переплата по процентам в этом случае сохранится, но человек может сам регулировать ее величину, исходя из ежемесячных финансовых возможностей бюджета.
Обе системы погашения ипотечной ссуды, как и их комбинация, имеют свои преимущества и недостатки. Идеального варианта, увы, не существует: банк получает выгоду, а не оказывает бескорыстную помощь. Но заемщик всегда может выбрать более выгодный для себя путь, учитывая личные нюансы.